A Bitcoin fedezetű jelzáloghitel lehet a megoldás a lakhatási válságra?

Az FHFA vezetője szerint az ügynökség vizsgálja, miként lehetne figyelembe venni a Bitcoint a jelzáloghitelre való jogosultság megállapításakor.

Kriptofedezet: Új lehetőség a lakáshitelpiacon

Az amerikai szövetségi lakáshitel-felügyelet azt kutatja, hogyan segíthetnének a kriptovaluta-befektetések abban, hogy a hiteligénylők könnyebben megfeleljenek a jelzáloghitel feltételeinek. Ez a lépés egyre sürgetőbb, hiszen az elmúlt években jelentősen visszaesett a jelzáloghitel-kérelmek száma az Egyesült Államokban, miközben a lakhatási válság egyre súlyosbodik.

Bill Pulte, a Federal Housing Finance Agency (FHFA) vezetője június 23-án az X-en azt írta, hogy az ügynökség tanulmányozza, miként lehetne figyelembe venni a kriptovaluta-vagyonokat a jelzáloghitelek elbírálása során.

Az otthontulajdonlás aránya az elmúlt fél évszázadban viszonylag stabil maradt az Egyesült Államokban, nagyjából a lakosság 62%-a rendelkezik saját ingatlannal, ugyanakkor az új igénylések száma az utóbbi években jelentősen csökkent.

Bár néhány kisebb, független hitelező már most is elfogadja a kriptót fedezetként, ha az FHFA hivatalosan is megkezdi ennek vizsgálatát, az jelentős előrelépést jelenthet a kriptovaluták szélesebb körű elfogadása felé.

FHFA nyit a kriptovaluták felé, miközben csökken a lakáshitelek iránti kereslet

Bár egyelőre kevés konkrétum látott napvilágot, Pulte kriptobarát megjegyzései olyan időszakban érkeztek, amikor az amerikai lakáspiac komoly kihívásokkal néz szembe.

A jelzáloghitelek kihelyezése – azaz amikor a hitelező és az adós megállapodik a hitelről – 2024 közepére történelmi mélypontra esett, és 2025 első negyedévében is csak minimális javulás tapasztalható, amit az alábbi ábra is szemléletesen mutat. A visszaesés, különösen a hitelkiváltások terén, több okra vezethető vissza.

Egyrészt a lakásállomány nem bővül elég gyorsan, hogy lépést tartson a kereslettel. Az építkezések lassultak, egyre több ingatlant vásárolnak fel befektetők, ahelyett, hogy valódi otthonkeresőkhöz kerülne, ráadásul sok idős tulajdonos továbbra is saját házában él, ahelyett, hogy idősek otthonába vagy kisebb lakásba költözne.

Másrészt a hitelfelvétel egyre drágább. Sokan a Federal Reserve kamatemelési politikáját tartják felelősnek a hitelkihelyezések visszaeséséért, amelynek célja az infláció megfékezése. Pulte élesen bírálta a Fed kamatpolitikáját, olyannyira, hogy Jerome Powell elnök lemondását is követelte.

Ebben meglehetősen egyetért az amerikai elnökkel is, aki szintén kritikus a Fed elnökének kamatpolitikájával szemben.

Kriptovaluta-hitelek előtt nyílhat meg a kapu a felügyelet jóváhagyásával

A kriptovaluták hivatalos elfogadása az FHFA részéről akár az államilag támogatott hitelprogramok szélesebb körű megnyitását is jelentheti a hiteligénylők számára. Az FHA (Federal Housing Administration) 2024-ben több mint 760 000 egycsaládos lakáshitelt bocsátott ki, összesen mintegy 230 milliárd dollár értékben.

Egészen 2025. január 23-ig azonban a legtöbb bank nem kínálhatott kriptofedezetű hiteleket vagy jelzálogkonstrukciókat a Securities and Exchange Commission (SEC) egyik előírása miatt. Ez a szabály előírta, hogy a pénzintézeteknek a kriptót nem eszközként, hanem kötelezettségként kell feltüntetniük a mérlegükön. A szabályozást Donald Trump hivatalba lépése után gyorsan visszavonták.

Ennek ellenére a jelenlegi szövetségi hitelprogramok – például az FHA – továbbra sem engedik, hogy a hitelfelvevők kriptovalutát használjanak fedezetként. Sőt, egyes esetekben még a kriptoeladásból származó, dollárra váltott bevételek sem számíthatók bele az önerőbe.

Szakértői támogatás a BTC-fedezet mellett

Andrew Lokenauth pénzügyi szakértő szerint azoknak, akik Bitcoinból (BTC) származó bevételből vásárolnának ingatlant, érdemes minden dokumentumot alaposan eltenniük és gondosan rögzíteniük a tranzakciókat.

Mitchell Askew, a Blockware bitcoin-bányászati szolgáltató elemzője szerint a Bitcoin likviditása és átlátható tárolása – különösen a nyilvános blokklánc miatt – ideálissá teszi az eszközt jelzálogfedezetként.

CJ Konstantinos, a Bitcoin-alapú jelzálog- és kötvénytársaság, a People’s Reserve alapítója úgy véli, hogy a BTC segíthet a kockázatok csökkentésében is az FHFA által felügyelt jelzálogfedezetű értékpapírpiacon.

Van-e igény a kriptoalapú hitelekre?

A Strike, a Bitcoin-fedezetű hiteleket kínáló cég szerint a kriptóhitelek jelenlegi formájukban komoly kockázatokat rejtenek. A volatilitás kulcsfontosságú tényező: ha a BTC ára drasztikusan csökken, a hitelérték arány (hitelfedezeti érték) nő, ami margin callokat vagy likvidációkat – azaz kényszerértékesítéseket – idézhet elő rossz időpontban.

A hitelezők is jelentős kockázatot vállalnak, hiszen míg a hagyományos jelzáloghiteleknél viszonylag stabil jövedelemre és vagyonra alapoznak, addig itt olyan adósokról van szó, akiknek a nettó vagyonuk akár 50 százalékkal is ingadozhat egyetlen hét alatt. Felmerül a kérdés, hogyan lehet stressztesztelni egy portfóliót, ha a fedezetben minden benne van a Bitcointól egészen a random DeFi tokenekig.

Eközben nem csak az Egyesült Államokban folyamatosan, hanem világszerte is nő a kriptovalutát tartók száma, miközben a törvényhozói és szabályozói szervek egyre aktívabban dolgoznak a piacbarát szabályozási és jogi keretek kialakításán.

Itt egy érdekes statisztika a Gemini jóvoltából, amely jól szemlélteti a kriptovaluták térhódítását. Emellett kiemeli, hogy bár a fiatalabb generációk jelentős kitettséggel rendelkeznek, az idősebb korosztályok is számottevő arányban érdekeltek a kriptopiacon.

Ha a kriptót engedélyeznék önerőként vagy fedezetként, az akár több millió befektető számára is megnyithatná az utat az otthonteremtés felé, feltéve, hogy a Bitcoin bekerül a jelzáloghitelekhez elfogadott értékpapírok közé.